Kiralama Yardımı Gösterimi - Rental Assistance Demonstration

Kiralama Yardımı Gösterimi Konsolide ve Devam Eden Ödenek Yasası, 2012'nin bir parçası olarak yürürlüğe giren bir federal konut programıdır,[1] ve tarafından yönetilir ABD Konut ve Kentsel Gelişim Bakanlığı (HUD). Genel olarak, Kiralama Yardımı Gösterisinin (veya RAD) amacı, hem mülklerin uygulanabilirliğini hem de uzun vadeli özelliklerini korumak için son derece uygun fiyatlı, federal yardımlı kiralık konut mülklerinin karşılanmamış sermaye ihtiyaçlarını ele almak için bir dizi araç sağlamaktır. satın alınabilirlik. Ayrıca, mülklerin federal hükümet tarafından idari denetimini de basitleştirir. Spesifik olarak, RAD, bir mülkün federal fonunun bir formdan diğerine dönüştürülmesine izin verir; burada başlangıç ​​formu, özel sermaye yatırımına yapısal engeller sunar ve yeni form (proje bazlı bölüm 8) yalnızca borç verenler ve yatırımcılar için aşina değildir, çünkü 1974'te yasalaşması, son derece uygun fiyatlı kiralık konutların geliştirilmesi ve rehabilitasyonu için özel yatırımlara milyarlarca dolarlık bir artış sağladı.

RAD, dört parça mevzuatla değiştirilmiştir:

  • Konsolide Ödenekler Yasası, 2014[2]
  • Konsolide ve Devam Eden Ödenekler Yasası, 2015;[3]
  • Konsolide Ödenekler Yasası, 2016.[4] ve
  • Konsolide Ödenekler Yasası, 2017.[5]

Başlangıçta Kongre, RAD kapsamında dönüştürülebilecek birim sayısını 60.000 olarak sınırladı, ancak Ekim 2014'e kadar HUD'nin 184.000'den fazla birimi dönüştürmek için başvurular aldığı bildirildi.[6] FY2015'te Kongre, RAD'yi yeniden yetkilendirdi ve sınırı 185.000 birime çıkardı.[7] Programın başlangıcından 2015 sonbaharına kadar yapılan bağımsız bir değerlendirme, 250 milyon $ 'lık mevcut kaynakları kullanarak, programın yaklaşık 2,5 milyar $ sermaye yatırımı sağladığını ortaya koydu. FY2017'de Kongre, RAD'yi yeniden yetkilendirdi ve bir kez daha bu sınırı 225.000 birime yükseltti. FY2018'de tekrar 455.000 adede yükseltildi. [8]

RAD bir gösteri programı olarak yetkilendirildi. Program 30 Eylül 2020'den önce kalıcı hale getirilmezse veya yeniden yetkilendirilmezse, RAD tarafından sağlanan yetki sona erecektir.

Proje Bazlı Bölüm 8 Finansman Platformu

HUD, birden fazla kiralama yardım programını yönetir. RAD, bu programların birçoğu kapsamındaki yardımın, iki biçimden birini alabilen proje temelli bölüm 8 yardımına dönüştürülmesine izin verir:

  • 1937 tarihli ABD Konut Yasası'nın 8. bölümü uyarınca izin verilen proje bazlı kiralama yardımı (PBRA)[9] ("hareket"); veya
  • Yasanın 8 (o) (13) bölümü uyarınca izin verilen proje bazlı makbuz (PBV) yardımı.

Proje tabanlı bölüm 8 finansman platformu, PBRA veya PBV programı kapsamında desteklenen mülklerin sermaye yatırımından yararlanmasını sağlayan bir dizi özellik ile karakterize edilir. Sahip veya geliştirici perspektifinden bakıldığında, en önemli dört özellik şunlardır:

  • Uzun vadeli bir kira yardımı sözleşmesinin mevcudiyeti (tipik olarak 20 yıl);
  • Sözleşme süresince öngörülebilir, güvenilir ve istikrarlı aylık yardım miktarlarıyla sözleşmenin tam olarak finanse edileceği beklentisi (yani sözleşmede belirtilen seviyelerde);
  • Sözleşmeyi büyük ölçüde aynı koşullarda yenileme seçeneği; ve
  • HUD tarafından uygulanan azaltılmış idari yük.

Esasen, Konut Yardımı Ödemeleri (HAP) sözleşmesi olarak bilinen uzun vadeli proje bazlı bölüm 8 sözleşmesi, borç alınan fonları geri ödeme kabiliyetinin kanıtı olarak bir mal sahibinin veya geliştiricinin "bankaya götürebileceği" bir şeydir. HAP, borçlunun geri ödeme kabiliyetini temin etmenin yanı sıra, mülkleri federal bölgedeki yatırımcılar için çekici kılıyor. Düşük Gelirli Konut Vergi Kredisi (LIHTC) programı öz sermaye yatırımlarının kullanılabilir hale getirildiği. (Ödünç alınan fonların temerrüdü, aksi takdirde kredilerin yeniden alınmasına ve yatırımcılara zarar vermesine neden olabilir.)

HAP sözleşmesi aynı zamanda mal sahibini gelire uygun (yani düşük gelirli) hanelere kiraya bağlar ve sübvansiyon, kiracının düzeltilmiş gelirinin yüzde 30'u ile önceden belirlenmiş ve kabul edilmiş sözleşme kirası arasındaki farkı kapsar. Böylece bir HAP sözleşmesi, bir mal sahibinin, mülkün mali açıdan geçerliliğini tehlikeye atmadan düşük gelirli ailelere hizmet etmesini sağlar.

PBRA ve PBV sözleşmelerinin finansmanı yıllık tahsisatlara tabidir. Bugüne kadar, PBRA sözleşmeleri her zaman tam olarak finanse edildi, bu da Kongre'nin PBRA hesabına bu hesaptan finanse edilen sözleşmeleri karşılamak için yeterli fon ayırmada asla başarısız olmadığı anlamına geliyor.[10] Kongre tarafından Konut Seçimi Kuponu (HCV) programı için tahsis edilen finansman (PBV programı finanse edilmektedir) yıldan yıla dalgalanırken, PHA'lar her türlü teşvike sahiptir ve aslında sözleşmeye bağlı olarak (PBV HAP tarafından) tamamen PBV HAP sözleşmelerini finanse etmek, onları zor seçeneklerle karşı karşıya bırakabilir (örneğin, daha az kiracı temelli kupon verilmesi)[11] veya genel HCV maliyetlerinden tasarruf etmenin başka yollarını bulmak).

RAD Dönüşümü için Uygun Özellikler

Aşağıdaki HUD kiralama yardım programları kapsamında desteklenen mülkler, RAD dönüşümü için uygundur:

  • Toplu Konut;
  • Bölüm 8 Orta Düzey Rehabilitasyon (Mod. Rehabilitasyon Tek Kişilik Oda Doluluk (SRO) programı dahil); ve
  • Kira Ek / Kiralama Yardım Programı.

Bu programların her biri, RAD dönüşümünün ortadan kaldırdığı sermaye yatırımının önündeki engellere odaklanılarak aşağıda açıklanmaktadır.

Toplu Konut

1937'de yürürlüğe giren toplu konut programı Kanunun 9. maddesine göre yetkilidir.[12] Bölüm 9 yardımı, toplu konut mülklerinin işletme ve sermaye ihtiyaçlarını desteklemek için HUD'den finansman alan toplu konut ajansları (PHA) tarafından yerel olarak yönetilir. 2010 yılı itibariyle,[13] ülke çapında 3.040 PHA vardı ve yaklaşık 1.105.380 birimden oluşan toplam 7.340 toplu konut mülkünü yönetiyordu. Program 2,2 milyondan fazla aileye hizmet veriyor. Bu ailelerin% 32'si yaşlıdır (hane reisi veya eşi 62 yaş ve üzerindedir),% 21'i engelli bir aile üyesini içerir ve% 39'u çocuklu hanelerdir.

Toplu konut programında HAP sözleşmesine benzer bir şey yoktur. Bunun yerine fonlar, PHA ve HUD arasındaki Yıllık Katkı Sözleşmesi (ACC) yoluyla her bir PHA'ya akar. İşletme ve sermaye yardımı için ayrı miktarlar, formüle göre yıllık olarak tahsis edilir.[14] Toplu konut programı, PBRA ve / veya PBV ile desteklenen mülk sahiplerinin özel sermaye yatırımından yararlanmasını sağlayan proje bazlı bölüm 8 sözleşmesinin üç temel özelliğinden de yoksundur:

Uzun vadeli yardım sözleşmesi. ACC esasen kalıcı bir sözleşmedir. ACC'ye göre, bir PHA işletme ve sermaye fonu yardımını kabul ederse, düşük gelirli ailelere hizmet etmek için bu yardımı kullanmalıdır.

Öngörülebilir, güvenilir, istikrarlı finansman. Herhangi bir yıldan sonraki yıllara kadar PHA'lara sağlanan finansman düzeyi, Kongre tarafından tahsis edilen miktara bağlı olarak dalgalanmaktadır. Tipik olarak, ajanslar, orantılı işletim finansmanı (yani, işletme fonu formülünün aksi takdirde dikte edeceğinden daha az bir miktar) ve onarım ihtiyaçlarını karşılamak bir yana, onarım ihtiyaçlarını karşılamak için büyük ölçüde yetersiz sermaye finansmanı alırlar. PHA'ların operasyonlarını desteklemek için sermaye fonu paralarını işletme amaçları için kullanma esnekliği vardır. HUD tarafından temin edilen ve Haziran 2011'de yayınlanan bir rapor, toplu konut portföyünde karşılanmamış sermaye ihtiyaçlarının yaklaşık 26 milyar dolar olduğunu tahmin ediyor.[15]

Aynı şartlarda yenileme seçeneği. ACC'nin daimi niteliği göz önüne alındığında, "yenileme" kavramı kamu konut programında geçerli değildir. Bunun yerine, bir PHA her yıl işletme ve sermaye finansmanını kabul ettiği sürece, toplu konut programında kalır ve zaman zaman değiştirilecekleri için HUD tarafından çıkarılan tüm geçerli tüzüklere, idari emirlere ve düzenlemelere uymalıdır. . "[16] Bu, Kongre toplu konut programını etkileyen yeni yasalar çıkardığında veya HUD yeni düzenlemeler çıkardığında, PHA'nın, bununla ilişkili herhangi bir maliyete bakılmaksızın, bu yasa ve düzenlemelere uyması gerektiği anlamına gelir. Bazı açılardan, ACC sözleşmesinin hükümleri, yeni yasaların çıkarılması ve / veya yeni düzenlemelerin yürürlüğe girmesi kadar sıklıkla değişir.[17]

Bölüm 8 Orta Düzey Rehabilitasyon

1978'de yürürlüğe girmiştir,[18] Bölüm 8 Orta Düzey Rehabilitasyon (Mod. Rehabilitasyon) programı, önemli düzeyde rehabilitasyona ihtiyaç duyan mülkleri destekleyecek seviyelerde proje bazlı kiralama yardımı sağlamayı amaçlamıştır.[19] Yeni Mod için otorite. Rehabilitasyon. sözleşmeler (evsiz bireyler için tek kişilik konaklama (SRO) barınma sağlamayı amaçlayanlar hariç) 1990 yılında yürürlükten kaldırılmıştır. Mevcut sözleşmeler, tadil edildiği şekliyle 1997 Çoklu Aile Destekli Konut Reformu ve Karşılanabilirlik Yasası (MAHRAA) kapsamında yenilenmeye uygundur[20] tüm bölüm 8 PBRA sözleşmelerinin yenilenmesini yönetir.

Mod. Rehabilitasyon. program, özel mülk sahipleri ile HAP sözleşmeleri yapan PHA'lar tarafından yönetilmektedir. 2010 itibariyle, Mod ile yaklaşık 22.804 birim vardı. Rehabilitasyon. yardım. Bu birimler 49.000'den az kişiye hizmet etti. Programın hizmet verdiği ailelerin% 24'ü yaşlı,% 34'ü engelli bir aile üyesi ve% 21'i çocuklu ailelerdir.

Program bir HAP sözleşmesi aracılığıyla işlese de, HUD uygulamaları ve Kongre tarafından dikte edilen yenileme koşulları, Mod'daki özel sermaye yatırımını olumsuz etkilemektedir. Rehabilitasyon yardımlı mülkler:

Uzun vadeli yardım sözleşmesi. Bir dizi nedenden ötürü HUD, Mod yenileme uygulamasını benimsemiştir. Rehabilitasyon. bir seferde yalnızca bir yıllık sözleşmeler.[21] Genel olarak, kısa vadeli bir sözleşme, bir mal sahibinin veya geliştiricinin "bankaya götürebileceği" bir şey değildir.

Öngörülebilir, güvenilir, istikrarlı finansman. Mod. Rehabilitasyon. program, HUD'nin yardım sözleşmelerini nasıl verdiği ile ilgili bir skandal nedeniyle yürürlükten kaldırıldı. Skandalın etkileri, MAHRAA'da gömülü olan nispeten elverişsiz yenileme koşulları şeklinde sürüyor.[22] Spesifik olarak, yenileme kiraları, ayarlandığı şekliyle mevcut kiralardan daha düşük olmalıdır; Adil Piyasa Kirası; veya piyasa kirası. Bu, piyasa kirası altında olan mülklerin, tipik olarak mütevazı bir miktara göre ayarlandığı gibi, yalnızca benzer kira seviyelerinde yenilenebileceği anlamına gelir. HUD çok yıllı sözleşmeler sunmadığından, kiralar her yıl sözleşme yenilendiğinde yeniden belirlenir.

Aynı şartlarda yenileme seçeneği. HAP, büyük ölçüde aynı koşullarda yıllık olarak yenilenebilirken, yukarıda açıklanan nedenlerle kiralarda dalgalanma olacaktır.

Kira Eki / Kira Yardımı Ödemesi

1965'te yürürlüğe girdi[23] ve 1968,[24] sırasıyla Kira Eki (Kira Desteği) ve Kiralama Yardımı Ödeme (RAP) programları, özel mülk sahipleri ve HUD arasındaki sözleşmelerle yönetilen hem kiralama yardımı programlarıdır. Her iki programın finansman platformu bu şekilde proje bazlı Bölüm 8 HAP ile benzer olsa da, her iki program da MAHRAA kapsamında yenilenmeye tabi bir bölüm 8 programı değildir. Aslında, her iki program yardım sözleşmesi de yenilenebilir değildir. Programların yıllar önce yürürlüğe girdiği tarihte tamamen finanse edildiğinden, her bir kira yardımı sözleşmesi, zor bir son kullanma tarihi ile basitçe seyrini sürdürür ve sonrasında kiracılar kiracı bazlı kira yardımı alabilirler, ancak mülklerin kendileri artık çok uygun değildir. Birçok Kira Desteği / RAP destekli mülk - Mod. Rehabilitasyon - destekli mülkler - kısmen desteklenir; bu kısmen, birim başına yardım seviyelerinin zaman içinde işletim maliyetlerine göre düşmesi gerçeğinin bir fonksiyonudur, bu nedenle giderek daha fazla birim yardımsız hale gelmiştir. RAD kapsamındaki proje bazlı bölüm 8 platformuna geçiş, Kira Desteği /RAP destekli mülk sahiplerinin yenilenebilir bir sözleşme biçimine geçmelerini, mülklerine yeni sermaye yatırımı almalarını ve gelir için son derece makul kiraları almalarını mümkün kılar. - bunlarda ikamet eden uygun kiracılar.

2010 itibariyle, 18.908 kişiye hizmet veren 13.723 Kira Desteği / YYEP yardımlı birimler vardı. Bu birimlerde ikamet eden ailelerin% 52'si yaşlı,% 15'i engelli bir aile üyesi ve% 24'ü çocuklu ailelerdir.

RAD'ın Birinci ve İkinci Bileşenleri

RAD, Notice aracılığıyla uygulandı. Uygulama Bildirimi üç kez değiştirildi.[25] En son sürüm programı yönetir ve RAD'ın birinci ve ikinci bileşenleri altındaki yardım dönüşümlerini ele alır.

İlk Bileşen. RAD'nin ilk bileşeni, Yasanın 9. bölümü kapsamındaki yardımın (yani, toplu konut finansmanı) PBRA veya PBV yardımına dönüştürülmesini yönetir. RAD'ye yetki veren dil, ülke çapında 225.000 birimlik toplu konut dönüşümlerini sınırlıyor. Bu bileşen kapsamında dönüşüm yapmak isteyen PHA'lar bir seçim sürecinden geçmelidir. Bu dönüşümlere bağlı ek finansman yoktur; bunun yerine, PHA'lar, kamu konut finansmanını yaklaşık olarak mevcut finansman seviyelerinde PBRA veya PBV yardımına dönüştürür.

İkinci Bileşen. RAD'ın ikinci bileşeni altında, mülk sahipleri Bölüm 8 Mod. Rehabilitasyon. (Mod. Rehab. SRO dahil), Kira Desteği ve / veya RAP programları, PBRA veya PBV yardımına dönüştürülebilir. Bu ikinci bileşen dönüşümleri herhangi bir üst sınıra tabi değildir ve sahiplerin rekabetçi bir seçim sürecinden geçmesi gerekmez. Bunun yerine, dönüşümler, kiracı koruma kuponlarının (TPV'ler) mevcudiyetine bağlıdır.[26] TPV'ler sözleşme fesihinde veya sona erdiğinde verilir (RAD'den bağımsız olarak); RAD'ın ikinci bileşeni kapsamında, 1 Ekim 2006'dan sonra meydana gelen sözleşme feshi veya süresinin dolması nedeniyle ihraç edilen TPV'ler, PBRA veya PBV yardımına dönüştürülmeye uygundur.

RAD'nin Ek Özellikleri

Yardımın dönüştürülmesine izin vermenin yanı sıra, RAD bir dizi başka unsur içerir.

Seçim-Hareketlilik Seçeneği

Bir RAD mülkünde (yani, yardımı RAD kapsamında PBRA veya PBV'ye dönüştürülen bir mülk) ikamet eden kiracılar, mülkte belirli bir süre ikamet ettikten sonra bir Konut Seçim Kuponu (HCV) alma hakkına sahiptir.[27] Özellikle, PBRA ile bir mülkte ikamet eden bir kiracı, iki yıl sonra HCV yardımı alma hakkına sahiptir,[28] PBV destekli bir mülkte ikamet eden bir kiracı bir yıl sonra bu tür bir yardım alma hakkına sahiptir. Bir PHA'nın ciro HCV'lerinin, bu mobilite seçeneğini kullanmayı seçen RAD mülklerinde kiracılar tarafından büyük ölçüde tüketildiği bir senaryoyu önlemek için, RAD, PHA'lara, ailelerin aksine, RAD mülklerinin kiracılarına giden ciro HCV'lerinin sayısını sınırlama yeteneği sunar PHA'nın HCV yardımı için bekleme listesinde - herhangi bir yılda. Benzer şekilde, münferit mülklerde istikrarı bozabilecek ve maliyetli olabilecek yüksek ciro seviyelerini önlemek için, PBRA ile yardım edilen mülk sahipleri, herhangi bir mülkte herhangi bir yılda hareketlilik uygulayabilecek aile sayısını yüzde 15 ile sınırlayabilir. HCV yardımını yönetmeyen PHA'lar ve HCV yardımını yöneten bir PHA'nın yetki alanı dahilinde olmayan PBRA ile desteklenen mülklerin sahipleri için, RAD, Seçim-Hareketlilikten sınırlı iyi neden muafiyeti sunar.

Yıllık Kira Ayarlamaları

Bir mülk, RAD kapsamında yardımı dönüştürdüğünde, PBRA veya PBV programı için geçerli olan yıllık ayarlama protokolüne tabidir. Özellikle, PBRA'ya dönüştürülen mülkler, ödeneklerin mevcudiyetine bağlı olarak, her yıl HAP sözleşmesinin yıldönümünde yıllık işletme maliyeti ayarlaması için uygundur. Düzeltme, borç servisi için ödenen kira kısmı düşülerek sözleşme kirasına uygulanır. PBV'ye dönüştürülen mülkler, mülk sahibi tarafından talep edilmesi halinde, kiralar makul kaldığı sürece (yani, karşılaştırılabilir, yardım edilmeyen birimler için kiraları aşmadığı sürece) bir düzenleme için uygundur.

Maliyet Yok / Fon Transferi

Kongre, RAD'nin ilk bileşeni kapsamındaki dönüşümler için fon sağlamadı. Her bir toplu konut mülkü "bedelsiz" bir dönüşümden geçtiği için, finansman basitçe bölüm 9 hesabından (toplu konut) ilgili bölüm 8 hesabına (PBRA veya PBV) aktarılır. Pratik olarak bu, yeni HAP kapsamındaki ilk sözleşme kiralarının, PBRA veya PBV programında geçerli olan kira üst sınırlarını hesaba katarak dönüştürme öncesi finansman seviyelerine dayalı olarak oluşturulduğu anlamına gelir. RAD uygulama bildiriminin bir parçası olarak HUD, ülkedeki her bir toplu konut projesi için sözleşme kiralarını hesapladı; HUD tarafından kullanılan metodoloji, uygulama bildiriminin Ek 1C'sinde açıklanmıştır.[29]

İkamet Hakları

RAD mülklerinin kiracılarının, bazıları RAD'ye özgü ve bazıları PBRA veya PBV programlarının parçası olan bir dizi hakkı vardır. Yukarıda değinilen Seçim-Hareketliliği kullanma hakkı bu haklar arasındadır. Diğerleri aşağıda açıklanmıştır.

Mevcut hanelerin yeniden taranması yok. Tüm niyet ve amaçlar için, RAD dönüşümünden geçen mülklerin mevcut kiracıları, finansman dönüştürüldüğü anda PBRA veya PBV programına "yeni kabuller" haline gelir. Bu tür kiracıları yerlerinden edilmekten korumak için, RAD yetkisi veren dil, onlara yeni kabuller gibi davranmayı, örneğin taramayı (örneğin, kredi kontrolleri, vb.) Yasaklamayı ve onları gelir uygunluk belirlemeleri ve gelir hedefleme gereksinimlerinden muaf tutmayı yasaklar.[30] Ancak, bu kiracılar kendi birimlerinden taşınır taşınmaz, birimler yalnızca diğer kabul kriterlerini karşılayan gelire uygun hane halklarına kiralanabilir.

Dönüş hakkı / yer değiştirme yardımı. PBRA veya PBV'ye dönüştürme için, dönüştürmeden önce bir mülkte yaşayan herhangi bir kiracı kalma hakkına sahiptir. Mülk, dönüştürme işleminin bir parçası olarak önemli ölçüde iyileştiriliyorsa, kiracı herhangi bir geçici yer değiştirmenin ardından geri dönme hakkına sahiptir. Üniforma Yer Değiştirme Yasası[31] satın alma, yeni inşaat veya rehabilitasyondan kaynaklanan herhangi bir yer değiştirme için geçerlidir.

Kiranın aşama aşaması artar. Bir kiracının aylık kirası, yalnızca dönüştürme sonucunda belirli bir miktarın üzerine çıkacaksa, kira artışı 5 yıla kadar bir süre içinde aşamalandırılmalıdır. PHA, aşamalı dönemi belirleme yetkisine sahiptir.

Devam Eden Aile Öz Yeterlilik (FSS) ve Yerleşik Fırsatlar ve Öz Yeterlilik Hizmet Koordinatörleri (ROSS-SC) programına katılım. FSS ve ROSS-SC programları, ailelere kendi kendine yeterliliğe ulaşma yolunda ilerlemelerine yardımcı olmak veya yerinde yaşlanmalarını sağlamak için teşvikler, hizmetler ve hizmet koordinasyonu sağlar. Tüm PHA'lar bu hibe programlarına katılmaz. Bir kamu konut kiracısının bu programlardan birine katılması ve yardımın dönüşümü sonucunda o ailenin konut yardımının programa katılmayan bir PHA tarafından yürütülmesi durumunda, aile program tamamlanana kadar katılımlarını sürdürme hakkını saklı tutar ( FSS durumunda) veya hibe fonları harcanana kadar (ROSS-SC durumunda).

Konut sakini katılımı ve finansmanı. RAD kapsamında PBRA veya PBV yardımına dönüştürülen mülklerde ikamet eden kiracılar, "yaşam çevreleriyle ilgili sorunları ele almak amacıyla" bir yerleşik kuruluş kurma ve işletme hakkına sahiptir.[32] Yerleşik kuruluş, yerleşik katılım fonu için uygundur.

Yerleşik usul hakları. PBRA veya PBV yardımına dönüştürülen toplu konut mülklerinin sakinleri, şikayet prosedürlerine ve fesih bildirimine ilişkin belirli usul haklarını elde eder.

Kazanılan gelir dikkate alınmaz. Kazanılan gelir dikkate alınmaması (EID), EID'nin yokluğunda kiracının gelirini artıracak kazanılan gelirdeki herhangi bir artışı bir süre göz ardı ederek çalışmayı ve sürekli istihdamı teşvik etmeyi amaçlayan birkaç HUD programının bir özelliğidir. kira ödemesi. RAD kapsamında, bir kiracı EID'ye katılıyorsa ve yardımın dönüşümü onları fayda için uygun hale getirmiyorsa,[33] hak sahibi oldukları süre boyunca yardım almaya devam edebilirler.

Jobs Plus. Jobs Plus, kamu konut sakinlerinin istihdam ve kazançlarını artırmalarına yardımcı olacak stratejiler uygulayabilmeleri için PHA'lara hibe finansmanı ve hedeflenen esneklikler sağlayan bir pilot programdır. RAD kapsamında, Jobs Plus hibe alanlarına ait olan ve PBRA veya PBV yardımına dönüştürülen toplu konut mülkleri, hibe kapatılana kadar Jobs Plus programına katılmaya devam edebilir.

Aşırı gelirli haneler. Bazı durumlarda, kamu konutunun PBRA veya PBV yardımına dönüştürülmesi, kiracının kira ödemesinin yapılmasına neden olabilir.[34] birim kirasını aşıyor. Tipik olarak, bir kiracının kira ödemesi birim kirayı aştığında, kiracı yardımsız hale gelir ve ikamet ettikleri birim HAP sözleşmesinden çıkarılır. RAD'nin temel amacı özel sermaye yatırımından yararlanmak olduğu için, bir birimin HAP sözleşmesinden çıkarılması ters etki yaratacaktır. RAD dönüşümleri için, bu nedenle, bu tür kiracılar sadece birim kirayı öderler ve birimler HAP sözleşmesi kapsamında kalır. Kiracı aynı zamanda bir "program katılımcısı" olarak kabul edilmeye devam eder, bu da Program katılımcılarına ait Seçim-Hareketlilik, prosedür ve diğer tüm hakları elinde bulundurduğu anlamına gelir.

Az işgal edilmiş birimler. Aile büyüklüğüne bağlı olarak gerekenden daha fazla yatak odasına sahip bir birimde ikamet eden bir toplu konut ailesi, PBRA veya PBV yardımına dönüştürüldükten sonra o birimde kalabilir, ancak o sitede bir birim kullanılabilir olduğunda uygun boyutlu bir birime taşınmalıdır.

Kira sözleşmesinin yenilenmesi. PBV destekli mülk sahiplerinin, yenilememe nedeni olmadıkça, tüm kira sözleşmelerini sona erdikten sonra yenilemeleri gerekir.

Bekleme listesinin oluşturulması. Bir PHA, toplu konut ve HCV / PBV programları için ayrı bekleme listelerine sahip olabilir veya birleşik bir bekleme listesine sahip olabilir. Benzer şekilde, çok aileli bir malik, PBRA ile desteklenen her mülk için bir bekleme listesine sahip olabilir veya topluluk çapında bir bekleme listesi çalıştırabilir. RAD, PBRA veya PBV yardımına dönüştürülen bir toplu konut mülkünün bekleme listesindeki hanelerin yardımın dönüştürülmesinden nasıl haberdar edileceğini ve yeni bekleme listesine nasıl başvurulacağı konusunda bilgilendirileceğini belirtir.

Genel Giriş

RAD'ye katılmak için başvuran mülkler için uygunluk ve seçim kriterlerinin yanı sıra bu tür mülklerin seçilmesi için prosedürler belirlenirken, HUD Sekreterinin kamuoyu görüşü için bir fırsat sağlaması gerekir. Sekreterin ayrıca, RAD kapsamında PBRA veya PBV yardımına dönüştürülmesi önerilen toplu konut mülklerinin sakinlerinin yorum yapma fırsatı bulmasını sağlaması gerekmektedir. Bu gereksinimlerin her ikisi de RAD'yi yetkilendiren dile yerleştirilmiştir. İkinci şartı yerine getirmek için HUD, uygulama bildiriminde şunu belirtmiştir:[35] RAD dönüşümü, bir PHA'nın Yıllık Planında veya Beş Yıllık Planında "önemli bir değişiklik" olarak kabul edilecek ve zorunlu bir halkla görüşme sürecini tetikleyecektir. RAD dışında, PHA'lar genellikle Plan (lar) ındaki hangi değişikliklerin veya değişikliklerin önemli bir değişiklik oluşturduğunu belirleme serbestliğine sahiptir.

Feragat ve Alternatif Gereksinimler

RAD'yi yetkilendiren dil, Sekretere, PBV tüzüğünün herhangi bir hükmü için alternatif gerekliliklerden feragat etme veya belirleme yeteneği verir,[36] yanı sıra "gösteri kapsamında bir mülkün dönüştürüldüğü yardımın veya [toplu konut ve PBRA programları] için ayrılan fonların kullanımını düzenleyen herhangi bir hüküm".[37] Bu tür feragatleri ve alternatif gereklilikleri uygulamak için, Sekreterin gerekli olduğuna dair bir karar vermesi ve bu tür feragatleri veya alternatif gereklilikleri yürürlüğe koymadan 10 gün önce, Federal Kayıt ne olduklarını belirterek.

Uygulama bildiriminin 1.5.Bölümü[38] Bu yetki uyarınca kabul edilen feragatleri ve alternatif gereksinimleri listeler.

Toplu Konuttan Devrilen Mülklerin Devam Eden Mülkiyeti

RAD'yi yetkilendiren dil, sürekli kamu mülkiyeti veya toplu konut mülklerinin kontrolünü gerektirir. Spesifik olarak, kamuya açık veya kar amacı gütmeyen bir kuruluşun PBRA veya PBV yardımına dönüşen bir toplu konut mülkünün mülkiyetini veya kontrolünü sürdürmesini gerektirir. Dönüşümün ardından özel bir işletmeye aktarıma, yalnızca haciz, iflas veya maddi ihlaller veya önemli temerrütler için yardımın sona ermesi ve devri durumunda ve bu durumda yalnızca hiçbir kamu kuruluşu mülkiyeti üstlenemiyorsa izin verilir. Mülkiyetin kâr amacı güden bir kuruluşa devrine yalnızca Düşük Gelirli Konut Vergisi Kredilerine erişimi kolaylaştırmak için ve daha sonra PHA mülkte bir menfaat elde ederse izin verilir.

Buna ek olarak, yardım olarak yayınlanan toplu konut Güven Bildirgesi, 9. bölümden 8. bölüme dönüştürülmüş, yerini uzun vadeli, yenilenebilir kullanım ve satın alınabilirlik sözleşmesi almıştır.

Son olarak, eski bir toplu konut mülküne eklenen her bir PBRA veya PBV sözleşmesinin sona ermesi üzerine, Sekreterin bir yenileme sözleşmesi sunması ve mal sahibinin bu teklifi kabul etmesi gerekir.

Kiracı Koruma Kuponlarının Proje Bazlı Yardıma Dönüştürülmesi

RAD'yi yetkilendiren dil, 2012 ve 2013 mali yılı kiracı koruma kuponlarının (TPV'ler) proje bazlı kuponlara (PBV'ler) dönüştürülmesinin uzun vadeli etkisini araştırmak için Birleşik Devletler Genel Kontrolörünün çalışmasını gerektirdi. Çalışmanın amacı, uzun vadede, kiracı temelli yardımın proje temelli yardıma dönüştürülmesinin, yardım edilen konut sakinlerine sunulan konut seçeneklerini etkileyip etkilemeyeceğini değerlendirmekti. Özellikle, Komptrolör Genelinden TPV'lerin PBV'lere oranındaki değişikliği incelemesi istendi.

Rapor 24 Nisan 2014'te yayınlandı.[39]

Bulguları Değerlendirme ve Yayınlama Gereksinimi

Son olarak, HUD, RAD yetkilendiren dil kapsamında "[toplu konutların] dönüşümünün aşağıdakiler üzerindeki etkisine ilişkin bulguları değerlendirmek ve yayınlamak için gereklidir:

  • eski toplu konut birimlerinin korunması ve iyileştirilmesi,
  • bu tür bir dönüşümün bir sonucu olarak kaldırılan özel sermaye miktarı ve
  • bu tür bir dönüşümün sakinler üzerindeki etkisi. "[40]

30 Eylül 2014, RAD ile ilgili ilerleme raporu[41] Ağustos 2014'e kadar program sonuçlarını özetledi ve Kongre'nin gerektirdiği daha büyük bağımsız değerlendirmenin zamanlamasını ve içeriğini açıkladı.

21 Eylül 2016'da HUD, "HUD'nin Kiralama Yardımı Gösterisinin Değerlendirilmesi, Ara Rapor" yayınladı.[42] Programın bu bağımsız değerlendirmesi, kongre tarafından zorunlu kılınan değerlendirmenin ilk aşamasını tamamladı. Bu rapordan elde edilen bulgular aşağıda özetlenmiştir. Yakında yapılacak ikinci bir çalışma, "RAD ve RAD olmayan mülklerin bir örneğinde fiziksel değerlendirmeler yapacak, RAD ve RAD olmayan mülkler için finansal raporları analiz edecek, RAD sakinlerinin konumu hakkındaki idari verileri inceleyecek ve RAD sakinlerinin bir örneğini inceleyecektir. programın onları nasıl etkilediğini anlamak için. "[43]

Ara Raporda Öne Çıkanlar

HUD'nin Kiralama Yardımı Gösteriminin (RAD) Değerlendirilmesi - Ara Rapor[44] programın başlangıcından 2015 sonbaharına kadar olan performansının bağımsız bir değerlendirmesidir. Rapordan elde edilen genel bulgular aşağıda özetlenmiştir:

  • Alınan başvurular: 1.078 (423 PHA'dan)
  • Tamamlanan dönüşümler: 185 proje, toplam 19.255 birim
  • Finansman: 9: 1 kaldıraç oranı için 250 milyon dolarlık mevcut kaynakları kullanarak 2,5 milyar dolar kaldıraç

RAD'ye katılan PHA'ların boyutu ile ilgili olarak, yüzde 8'i küçük, yüzde 29'u orta ve yüzde 48'i büyüktür. Rapor, PHA'ların neden RAD'ye katılmayı seçtiklerini, dönüştürülecek projeleri nasıl seçtiklerini ve neden PBRA veya PBV platformuna dönüştürmeyi seçtiklerini ayrıntılı olarak araştırıyor. Birkaç PHA, envanterlerinin olabildiğince çoğunu 8. bölüm platformuna dönüştürmeye çalışan birden fazla başvuru sundu.

Dönüşüm geçiren tüm projeler eşzamanlı rehabilitasyon yapmadı. Örneğin, dönüştürülen projelerin yüzde 18'i, bunu gelecekteki onarımlar için bir sermaye rezervi oluşturmaya başladı ve 8. bölüm finansman platformuna geçerek mümkün kıldı. Rehabilitasyona tabi tutulan projelerin yüzde 63'ünün (yüzde 19'unun yıkılıp yeniden inşa edilecek kadar ciddi sermaye ihtiyaçları vardı), birim başına inşaat maliyetleri ortalama 61.000 doların biraz altındaydı.

Kavram Kanıtı olarak RAD

Kamu konutlarıyla ilgili olarak, programla ilgili sorunlar, yürürlüğe girmesinden sonraki birkaç on yıl içinde ortaya çıktı. 1948'de - programın yetkilendirilmesinden sadece 11 yıl sonra - konut mevzuatını geliştirmek üzere atanmış özel bir Senato alt komitesi "tartışmalı" kabul edilmemesine karar verdi.[45] ek toplu konut teklifleri. Sonuçta, 1949 Konut Yasası[46] 810.000 ilave kamu konut birimi yetkilendirdi, ancak bu üretim hedefinin karşılanması 1969 yılına kadar değildi. Bu arada, son derece uygun fiyatlı kiralık konutlar geliştirmek ve işletmek için özel kuruluşlara sübvansiyon sağlayan programlar yürürlüğe girdi. Federal Konut Politikası ve Programları: Geçmiş ve Günümüz, 1985'te yayınlandı,[47] bu zaman dilimi ve toplu konut programının hem olumsuz gerçeklerini hem de olumsuz algılarını etkileyen dinamikler hakkında kapsamlı bir tartışma sağlar.

1980'de Urban Institute'tan Raymond J. Struyk, toplu konut finansman sisteminin "Bölüm 8 programında sübvansiyon ödemeleri sağlamak için kullanılan formül türü" olarak değiştirilmesini öneren bir kitap yayınladı.[48] Bu öneri, RAD'nin yürürlüğe girmesinin birkaç öncüsü arasındaydı. Örneğin, iki partili, kongre tarafından yetkilendirilen Y kuşağı Konut Komisyonu 2002'de bir rapor yayınladı.[49] diğer şeylerin yanı sıra, toplu konut programının aşamalı olarak proje temelli (yani bölüm 8) bir yaklaşıma geçişi çağrısında bulunur.

RAD, aleyhte olanlardan yoksun olmadı.[50] 7 Ekim 2015'te, ABD Kongre Üyesi Maxine Waters (D – CA) programla ilgili bir dizi endişeyi dile getirdi ve bir Kongre incelemesi istedi.

Ocak 2018 itibarıyla durum

Aşağıdaki rakamlar RAD Talk'un Ocak 2018 sayısından alınmıştır.[51] HUD tarafından yayınlanan:

  • Programın başlangıcından Aralık 2017'ye kadar, PHA'lar ve ortakları, toplam 88.039 kamu konut birimi olmak üzere 818 toplu konut projesinin inşası ve rehabilitasyonu için 5 milyar dolardan fazla kaldıraç kullandı.
  • Bu yatırım yaklaşık 94.700 iş yaratılmasına yol açtı.
  • PHA'ların bu işi yalnızca federal olarak tahsis edilen fonları kullanarak tamamlamaları 47 yıl alırdı.
  • Tüm kamu konut stokunun yüzde yirmi yedisi RAD kapsamında dönüştürülmüştür (yüzde 57 PBV yardımına ve yüzde 43 PBRA'ya).
  • Kira Ek / Kira Yardımı Ödeme sözleşmelerine ilişkin olarak 25.000'den fazla birimden oluşan 200 konut korunmuştur; bu eski programlardan yalnızca 24 mülk kaldı.
  • 2.500'den fazla eski Orta Düzey Rehabilitasyon ve Mod Rehabilitasyon SRO birimi RAD aracılığıyla korunmuştur; RAD boru hattında ek 31.500 ünite bulunmaktadır.

2017 boyunca, HUD iyileştirilmiş bir yer değiştirme kılavuzu yayınladı ve inşaat çalışmalarının gerektiği gibi tamamlanmasını, konut sakinlerinin mülklere iade edilmesini ve mülk sahiplerinin federal olarak zorunlu tutulan işe alma gereksinimlerine uymasını sağlamak için ek önlemler aldı.[52]

Referanslar

  1. ^ Kamu Hukuku 112–55, 18 Kasım 2011'de yürürlüğe girdi
  2. ^ Public Law 113–76, enacted January 17, 2014
  3. ^ Public Law 113–235, enacted December 6, 2014
  4. ^ Public Law 114–113, enacted December 18, 2015
  5. ^ Public Law 115-31, enacted May 5, 2017
  6. ^ "Private Money Successfully Fixing Public Housing -- Rooflines". Alındı 13 Temmuz 2016.
  7. ^ "Statutory authorization of the Rental Assistance Demonstration : Department of Housing and Urban Development Appropriations Act, 2012 : (Public Law 112–55, as amended by Public Law 113–235)" (PDF). Nhlp.org. 16 Aralık 2014. Alındı 2016-07-16.
  8. ^ HUD published a Federal Register notice on August 23, 2017, to address how this increase would be implemented.
  9. ^ Public Law 75–412, enacted September 1, 1937
  10. ^ PBRA HAP contracts have occasionally been short-funded, with HUD obligating funding for fewer than 12 months out of a particular annual appropriation, but in these cases funding for the remaining months has been picked up in the next appropriation cycle. Even short-funded contracts have been fully funded (i.e., funded at the level specified in the contract).
  11. ^ A public housing agency receives funding for its entire voucher program, which may include both tenant-based assistance and project-based assistance. The amount of funding typically varies from year to year, depending on the level at which congressional appropriators fund the program. In any year in which funding is reduced from the previous year's amount, a PHA may be able to serve fewer families than it did the year before.
  12. ^ 42 U.S.C. 1437g
  13. ^ Picture of Subsidized Households, 2015 (based on Census 2010 geographies)
  14. ^ Section 9(d)(1) of the Act governs the capital fund amount. The operating fund amount is established according to the formula in Section 9(e)(1) of the Act.
  15. ^ Capital Needs in the Public Housing Program
  16. ^ Annual Contributions Contract, Part A, Section 5
  17. ^ This is true, as well, for a public housing project that converts to PBV assistance under RAD. A project that converts to PBRA, however, enjoys some protections against statutory or administrative changes that occur during the term of the HAP contract, particularly if such changes could imperil a property's physical viability.
  18. ^ Housing and Community Development Amendments of 1978, enacted October 31, 1978 (Public Law 95–557)
  19. ^ The Housing and Community Development Act of 1974 (Public Law 93–383, enacted August 22, 1974), which authorized the section 8 program, permitted assistance payments on behalf of families occupying only new, substantially rehabilitated, or existing housing units.
  20. ^ Enacted on October 27, 1997, as part of the Departments of Veterans Affairs and Housing and Urban Development and Independent Agencies Appropriations Act, 1998 (Public Law 105–65)
  21. ^ The first Mod. Rehabilitasyon. contracts began expiring in FY95. In FY95 and FY96, expiring contracts were not renewed. Instead, assistance was provided for the tenants residing in the units covered under the expiring contracts. In the FY97 Appropriations Act, Congress required the Department, upon the request of the owner of a Mod. Rehab.–assisted project, to renew the expiring contract as project-based assistance for a period of not more than one year. When MAHRAA was enacted in 1998, renewal authority for Mod. Rehabilitasyon. contracts was made permanent, and HUD generally continued the practice of renewing the contracts for only one year.
  22. ^ Use of LIHTCs to preserve properties assisted under the Mod. Rehabilitasyon. program was prohibited for the same reason, until enactment of the Housing and Economic Recovery Act of 2008, which lifted the prohibition.
  23. ^ Housing and Urban Development Act of 1965, enacted August 10, 1965 (Public Law 89–117)
  24. ^ Housing and Urban Development Act of 1968, enacted August 1, 1968 (Public Law 90–448)
  25. ^ Rental Assistance Demonstration -- Final Implementation, Revision 3
  26. ^ Tenant Protection Vouchers
  27. ^ HCV assistance is tenant-based rental assistance that may be used at any rental property; issuance of a Housing Choice Voucher to a tenant in a RAD-assisted property enables that tenant to move out of the property without giving up affordability.
  28. ^ The right to HCV assistance kicks in at the later of 24 months from the date of execution of the HAP contract (for tenants of the property at the time of conversion) or 24 months from the tenant's move-in date.
  29. ^ Rental Assistance Demonstration, op. cit.
  30. ^ "Income-targeting" refers to the statutory requirement that a certain number extremely low–income families be admitted to the PBRA and PBV programs each year.
  31. ^ Tekdüzen Yer Değiştirme Yardımı ve Gayrimenkul Edinme Yasası (1970)
  32. ^ Rental Assistance Demonstration, op. cit.
  33. ^ For example, in the HCV program, only disabled individuals are eligible to receive the EID benefit; the public housing program does not limit eligibility in this fashion. In the absence of the continued-eligibility provision of RAD, a non-disabled EID participant residing in a public housing project that converted to PBV assistance would lose access to the EID benefit.
  34. ^ A tenant's rental payment is income-based and equals 30 percent of the tenant's adjusted income.
  35. ^ Rental Assistance Demonstration, op. cit.
  36. ^ 42 U.S.C. 1437f(o)(13)
  37. ^ Public Law 112–55, op. cit. Requirements related to fair housing, nondiscrimination, labor standards, and the environment may not be waived or altered.
  38. ^ Rental Assistance Demonstration, op. cit.
  39. ^ HUD Rental Assistance Demonstration: Information on Initial Conversions to Project-Based Vouchers
  40. ^ Public Law 112–55, op. cit.
  41. ^ Status of HUD's Rental Assistance Demonstration (RAD) Evaluation and Results to Date
  42. ^ Evaluation of HUD's Rental Assistance Demonstration — Interim Report
  43. ^ Evaluation of HUD's Rental Assistance Demonstration (RAD) — Interim Report (Summary)
  44. ^ Ara rapor, op. cit.
  45. ^ Senate Document 80–202, August 7, 1948
  46. ^ Public Law 81–171, enacted July 15, 1949
  47. ^ Federal Housing Policy & Programs: Past and Present, J. Paul Mitchell, ed., Center for Urban Policy Research, State University of New Jersey, Rutgers
  48. ^ A New System for Public Housing: Salvaging a National Resource, Raymond J. Struyk, The Urban Institute, Washington, D.C.
  49. ^ Meeting Our Nation's Housing Challenges: Report of the Bipartisan Millennial Housing Commission Appointed by the Congress of the United States, 30 Mayıs 2002
  50. ^ "A Bad Bargain in Baltimore? HUD's RAD Plan for Public Housing Challenges- Nonprofit Quarterly". Nonprofitquarterly.org. 9 Eylül 2015. Alındı 13 Temmuz 2016.
  51. ^ RAD Talk
  52. ^ Section 3 of the Housing and Urban Development Act of 1968